桐郷靴業皮革城の商業不動産の遠景

実際には、専門市場は新しい業態ではありません。1990年代に盛況していましたが、近年は徐々に姿を消しています。

今は商業不動産で開発された専門市場ですか？

靴業皮革城の招商は、まだ鳴り物入りで行われています。

浙江の専門市場は自発的に形成されていますが、桐郷靴業皮革城の誕生はもっと多くの意図があります。

このプロジェクトの開発者である浙江宝置業有限公司の取締役社長である馮力義氏によると、プロジェクトの土地は2004年12月に取得され、政府がこの土地を発売し、規定の用途は建設です。

革の城

桐郷には一定の靴革産業の基礎があり、地元政府は市場を通じて産業を発展させたいと望んでいます。

この市場は浙江の伝統的な専門市場と違って、不動産の開発者が運営しています。その運営方式は現在の多くの商業不動産プロジェクトと大体同じです。

馮力義の紹介によると、店舗は販売財産権を分割して、関連規定によって、宝を集めて業界を買うのは80%の店舗だけを売ることができて、残りの20%は長期にわたり持って、経営します。

分割販売の店舗は一セットの面積が30平方メートル以内で、一セットの店舗の総価格は20万元に満たないです。

前の2年間で、所有者は開発者の承諾の2年間を獲得することができます。全部で16%の固定リターンです。

3年目から、オーナーは市場の家賃水準によって収益を獲得しました。馮さんは収益水準が10%ぐらいになると予想しています。

紹介して、彼らは多くの専門市場の経営状況を考察して、専門家に数学の模型を制定してもらって、桐郷靴業皮革城の今後達成するかもしれない人の流量、売上高を計算しました。

10%ぐらいの収益率もこの基礎の上で見積もったのです。

投資家の前の2年間の合計16%のリターンは、主に開発者からの出資ではなく、市場の賃貸料収益です。

市場を育成するために、開発者は非常に優遇された条件で経営者を引き付け、特定の地域の経営者に対しては、1年目は家賃を全額免除し、2年目は商店の価格の6%から家賃を徴収する。

つまり、30平方メートルの店舗で、年間の家賃は約1.2万元で、この価格はかなり競争力があります。

開発者の宝置業は総額約1億元の市場育成基金を設立し、開業の2年前に使用する予定です。

これから分かるように、商店の開業の1年目、完全に開発者からコストを投入して運営して、いかなる現金の流れを生むことができません。

たとえ今後数年間であっても、わずかな家賃収入は投資家の報酬を償うことができません。

だから、ずっと店の投資を見ていた勘弁さんはこのプロジェクトをあまりよく見ませんでした。

彼の分析では、投資の専門市場の店舗は、そのリスクはコミュニティの商店や街沿いの商店に投資するよりずっと大きいです。

後者は少なくとも賃貸ができますが、問題は家賃の高さだけです。専門市場がうまくいかないと、購入した店舗は何の役にも立たないかもしれません。

開発者の承諾の16%を除いて、まだ投資額の84%を残して、投資は回収するかどうか、完全に市場の操作が成功するかどうかを見ます。

年の収益率10%で計算しても、すべての投資額を回収するには10年が必要です。

「成功と失敗の確率は半分ずつにしましょう」と勘弁さんは言います。「市場ができたら、利益が得られます。市場が起きないなら、商店は何の価値もありません。」

彼は目下、まず招商が成功するかどうかを見ます。

見通しはいくつかの伝統的な商業市場の成功を予想しにくいです。そして、今まで繁栄しているのは、特定の歴史的な機会に自発的に形成されたものです。その成功遺伝子は良好な産業基礎を含み、全国範囲での放射力と持続的に蓄積された名声などです。

桐郷のもう一つの専門市場である濮院ウールシャツ市場は成功のモデルです。

17年の発展の歴史があります。今のところ全国最大のウールのセーターの集散センターです。

商業用不動産プロジェクトを運営する業界関係者は「専門市場を新設し、成功と失敗の確率はほぼ半々だ」と評価している。

もし国境貿易都市ではないならば、地域の中心都市でもないです。成功する機会はもっと少ないです。

ここ数年、浙江の専門市場は全体的に微勢を呈しています。盛況はもうなくなりました。

紹興軽紡城、海寧靴革城、諸及び真珠市場などいくつかの市場が全国を放射する集散センターになりましたが、もっと多い市場はもう没落しました。

例えば、温州には100以上の専門市場がありました。今は多くの市場が閉鎖されています。現在も経営しています。放射線の範囲は温州に限られています。

妙果寺の服装市場は温州で一番有名な専門市場の一つです。一時盛況しましたが、その後だんだん寂しくなりました。

温州の有名な服装の企業の支配人、ほとんどすべてこの市場の出身です。

この市場は何回も営業を再開しましたが、最近の努力は今年で失敗に終わりました。

「衣料品市場などの専門市場が消えたり、没落したりすれば、温州の企業にとっては進歩的だ」

温州の本土の権威ある学者の馬津竜は表しています。

彼は専門市場の優勢は低コストにあり、専門市場で販売する製品は互いに区別がないと思っています。ほとんど同じ原料、工芸、コストです。表面上の製品はそれぞれブランドがありますが、実はブランドがありません。

企業が大きくなったら、製品を他の人と区別して、ブランドを創立したいです。専門市場から出てきて、自分の販売ネットワークを作ります。

このような企業ができて、産業も向上しました。

服装市場などの専門市場がなくなったら、それらの出現と同じように、歴史的な原因があると言えます。

紹介によると、これまで桐郷靴業皮革城の誘致状況はいいです。

招商マニュアルには、道路のそばにあり、交通が便利であること、烏鎮観光業の人気があること、桐郷の靴革の産業基盤が挙げられています。一定の経営期間内に家賃が免除され、工商管理費、税収面の優遇政策などがあります。

しかし、現地の業界関係者や官僚が懐疑的な態度を持っています。

例えば、招商が成功しますか？繁栄した伝統市場は、その影響力は全国を放射し、さらに大きな地域にまで及んでいます。

桐郷靴業皮革城は華東地区の集散センターとして位置づけられています。この地区の靴革業が最も集中している都市は温州です。一番近い温州企業を誘致できるかどうかは問題です。さらに、福建、東莞、成都などの他の靴業基地の企業はなおさらです。

専門市場の位置づけの問題を提出する人もいます。

浙江の海寧靴革城はすでに気候になりました。桐郷の現地ではすでに崇福、青石の皮毛市場と靴革市場に位置しています。桐郷靴業皮革城の位置づけの製品はこのいくつかの市場の総合です。